Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора

Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.

Что такое недофинансирование ипотеки

При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:

1. Налогооблагаемая база = кадастровая стоимость × 0,7.
2. Сумма налога = НБ ×13%.

Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:

• после 01.01.2016 – 5 лет;
• до 01.01.2016 – 3 года.

Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.

Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:

• собственник продает единственную квартиру;
• новая (вторая) недвижимость приобретена за 90 дней до даты продажи старой.

При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.

Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).

Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.

Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием

Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.

Для продавца	Для покупателя
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием	Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы	Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием	При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП	Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании

Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.

Кто и сколько на этом может сэкономить

Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.

Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2022-2023 годах он составил 12-15%.

Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке

Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.

Порядок действий:

1. Выбрать подходящую программу ипотеки от Сбербанка.
2. Заполнить анкету, перейдя на DomClick или приехав в отделение банка.
3. Получить одобрение и передать документы на выбранную квартиру в течение 90 дней.
4. Подписать кредитный договор с заниженной стоимостью квартиры и дополнительное соглашение на неотделимые улучшения.
5. Зарегистрировать право собственности покупателя и залога в пользу Сбербанка.
6. Снять отметку о первоначальном залоге, перерегистрировать закладную и ипотечный договор.

После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.

Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.

Основные требования к заемщику

Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:

1. У соискателя имеется гражданство РФ и постоянная регистрация на территории субъекта.
2. При подаче заявки клиенту должно быть от 21 года до 75 лет на момент последнего платежа.
3. Стаж работы не менее 3 месяцев на текущем месте. Общий трудовой – более 12 месяцев. 
4. Есть возможность подтвердить официальный доход справкой по форме банка или 2-НДФЛ.
5. Потенциальный заемщик может привлечь поручителей и созаемщиков.

Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.

Образец договора

Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.

Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:

Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:

Нюансы электронной регистрации в Сбербанке

Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.

Процедура регистрации:

1. Оплата госпошлины 2000 руб.
2. Создание усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
3. Отправка документов в Росреестр.
4. На электронную почту покупателя отправляется договор-купли продажи и ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.

Требуемые документы:

• паспорт;
• договор о покупке недвижимости;
• ипотечный договор;
• ИНН;
• СНИЛС.

Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.

Ограничения по электронной регистрации права собственности:

1. Электронная регистрация проводится только при покупке квартир, комнат на вторичном рынке и земельных участков без построек, право собственности на которые оформлено после 1998 года.
2. Покупку в долевую собственность оформить нельзя.
3. Сторонами могут выступать только физические лица с российским гражданством.
4. Не проводятся сделки по военной ипотеке или с залоговым имуществом.

Если самостоятельно передать документы в Росреестр, заемщику придется заплатить только госпошлину, при электронной регистрации стоимость возрастет до 7900-10900 руб.

Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием

Покупка квартиры в ипотеку с недофинансированием в Сбербанке может обернуться уголовной ответственностью и большим штрафом по ст. 122 НК РФ. Возможные бонусы, получаемые продавцом и покупателем, омрачаются вероятностью аннулирования заключенного договора.

Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием

В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.

Риски продавца

Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).

Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.

Риски покупателя

Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.

Примеры из судебной практики

Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.

Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:

“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2022-2023 годах выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.

Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”

Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре

При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:

• проверить все документы на действительность через официальный сайт МВД;
• установить факт отсутствия запущенной процедуры банкротства;
• запросить кредитную историю продавца;
• проверить недвижимость на наличие обременения.

Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи

При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.

Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:

Инструментами гарантии служат:

• материальная ответственность двух сторон;
• принуждение судом к заключению сделки;
• авансовый платеж, подтвержденный распиской (образец см. ниже).

В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:

1. Контракт составляется в письменном виде и нотариально заверяется (при необходимости).
2. Необходимо описать предмет договора (продаваемое имущество) и условия сделки в случае ее аннулирования.

Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.

В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.

Условия, которые необходимо указать в ДКП:

1. Обстоятельства, при которых покупатель и продавец могут расторгнуть сделку без штрафов.
2. Сроки передачи купленной недвижимости после подписания ДКП.
3. Санкции за отказ или нежелание заключать основной договор.
4. Сроки возврата задатка при отказе одной из сторон подписывать контракт.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть основной договор без санкций.

Выводы

Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.