Под бизнес-ипотекой подразумевается кредитный продукт банка, который позволяет заемщику на выгодных условиях купить нежилые объекты. Подобное кредитование практикуется на рынке займов с 2007 года, но не во всех финансовых организациях. Сбербанк разработал для своих корпоративных клиентов несколько программ в данном направлении.
Что предполагает коммерческая ипотека от Сбербанка
В Сбербанке ипотеку для ИП можно взять на приемлемых условиях. Несмотря на небольшой период рассрочки (до 180 месяцев), банк не берет с клиентов комиссию за досрочное погашение долга и выдачу заемных средств. В то время как в других финансово-кредитных учреждениях за такие операции взимается дополнительная плата.
Сейчас в данном банке индивидуальным предпринимателям можно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость не только в строящихся комплексах, но и на вторичном рынке.
В то же время приобретать объекты у застройщиков выгоднее, поскольку все они аккредитованы в Сбербанке. А это повышает шансы на одобрение сделки.
Как индивидуальному предпринимателю взять ипотечный кредит в Сбербанке
Чтобы ИП гарантировано получить ипотеку в Сбербанке, необходимо:
- числиться постоянным клиентом банка, который раньше уже оформлял займы и добросовестно их вернул без просрочек;
- отчислять налоги предприятия, принадлежащего соискателю, по стандартной системе (не по упрощенной или другой) – это дает возможность банку увидеть реальные доходы клиента;
- вести деятельность постоянно (не по сезонам) и получить статус ИН не меньше года назад.
Но даже при упрощенной системе налогообложения (УСН) возможно одобрение по ипотеке. Главное, подтвердить стабильность бизнеса и его доходность.
Частные предприниматели могут взять в Сбербанке ипотечный кредит для ИП под залог квартиры, имеющейся в собственности, или недвижимости, используемой в коммерческой деятельности. Еще можно привлечь состоятельных созаемщиков или поручителей, сделать побольше первый взнос – это станет доказательством эффективности работы.
А вот юридическим лицам на патенте и ЕНДВ заявку на ипотеку для бизнеса могут не одобрить. Такие налогоплательщики не в состоянии предоставить достоверные сведения о доходе (налоговая декларация в полной мере не отражает финансовую состоятельность клиента). Поэтому надо приложить усилия, чтобы доказать банку свою платежеспособность.
Для этого рекомендуется обращаться в Сбербанк, если в нем открыт расчетный счет и денежные обороты по нему составляют не менее 60 тыс. в месяц. Тогда потенциальный кредитор сможет оценить финансовую состоятельность ИП. Также желательно использование контрольно-кассового оборудования (данные с фискальных накопителей послужат подтверждением успешности бизнеса).
Условия оформления бизнес ипотеки
Каждый банк устанавливает свои условия на коммерческую ипотеку для ИП, но нетрудно выделить основные позиции:
- заемщиком может выступать ИП или юридическое лицо, у которых организация является резидентом РФ;
- предмет ипотеки – нежилая недвижимость, которую задействуют в предпринимательской деятельности, или квартира/дом в собственности клиента;
- недвижимость будет в залоге у банка-кредитора до полного погашения долга;
- в случае недобросовестного исполнения заемщиком обязательств заложенный объект подлежит реализации в счет погашения задолженности по коммерческому займу.
При оформлении ИП бизнес-ипотеки для коммерческой недвижимости в Сбербанке условия будут следующими:
- процентная ставка – от 11%;
- лимит – от 100 тыс. до 200 млн руб.;
- период рассрочки – от 1 до 180 месяцев (для инвестиционных кредитов – до 5 лет);
- минимальный первоначальный взнос – 20% (не требуется при залоге в виде недвижимости, которой владеет ИП);
- годовая выручка ИП – до 400 млн руб.;
- выплаты по кредиту – аннуитетные или дифференцированные;
- досрочное погашение – без взимания комиссии.
В случае просрочки банк налагает штрафные санкции в размере 0,1% за каждый день.
В Сбербанке можно взять ссуду для открытия нового бизнеса или развитие имеющегося – программа называется «Кредит на проект».
Главные условия:
- предпринимательская деятельность должна быть начата по франшизе компаний-партнеров Сбербанка;
- заемщику надо вложить собственные средства в проект – до 30% от кредитуемой суммы.
Более подробно о действующих кредитных продуктах для бизнеса можно узнать в соответствующем разделе на сайте Сбербанка.
Порядок оформления и правила предоставления ипотеки ИП
Сбербанк выдает бизнес-ипотеку для предпринимателей по определенной схеме:
- Выбор потенциальным заемщиком подходящего кредитного предложения.
- Сбор и подача необходимых документов вместе с заполненным заявлением.
- Рассмотрение банком заявки и принятие решения. Это может длиться до 1 месяца.
- Уведомление клиента о решении. При одобрении заемщик приступает к подбору объекта для покупки.
- Подписание сторонами (продавцом и покупателем) договора купли-продажи.
- Заключение с банком ипотечного соглашения, внесение первичного взноса.
- Регистрация ипотеки и сделки по переходу права собственности в Росреестре. Расчет с продавцом недвижимости.
Необходимые правовые бумаги
Список правовых документов для ипотеки в организации Сбербанк будет следующим:
- анкета (при любой организационно-правовой форме заемщика);
- свидетельство о регистрации в качестве ИП;
- выписка из ЕГРИП (Единого госреестра индивидуальных предпринимателей);
- лицензия (при необходимости);
- устав;
- ИНН;
- ОГРН;
- копия паспорта (от всех участников сделки).
Нотариусам и адвокатам надо предоставить документ, подтверждающий статус.
Какие потребуются справки на приобретаемое имущество:
- правоустанавливающее свидетельство;
- предварительный договор купли-продажи;
- оценочный акт на покупаемый объект.
В качестве подтверждения финансовой состоятельности нужны:
- налоговая декларация за последние 4 квартала;
- книга учета доходов/расходов или кассовая ведомость за предшествующий год;
- бухгалтерская отчетность за последние 4 налоговых периода с отметкой о сдаче в ИФНС;
- выписка об имущественном положении и имеющихся на данный момент долговых обязательствах (для ИП и ООО на патенте);
- справки из других банков о денежных оборотах по счетам.
Дополнительные документы
«Патентщиков» в банке могут попросить донести дополнительно:
- документальное подтверждение уплаты налогов и взносов в соцфонды;
- выписки по расчетным счетам, подтверждающие интенсивность коммерческой деятельности;
- договоры с контрагентами;
- соглашения на аренду недвижимости, используемой для бизнеса.
Если ИП оформляет ипотеку по двум документам и под залог приобретаемого имущества, достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. Еще соискателя попросят застраховать предмет ипотеки, а также жизнь и здоровье.
Кто может оформить бизнес ипотеку в Сбербанке
Подать заявку на оформление коммерческой ссуды могут лица, соответствующие следующим требованиям:
- максимальный возраст на момент завершения выплат по займу – 70 лет;
- наличие российского гражданства;
- срок ведения хозяйственной деятельности не менее 3 месяцев – в торговле, полгода – для других отраслей, помимо сезонных (у них срок регистрации должен быть минимум 12 месяцев);
- имеется регистрация в качестве ИП более 3 месяцев.
Решение по заявке на бизнес-кредит банк принимает в течение 3-8 суток, в зависимости от предложения. Заемщик узнает результат через СМС-уведомление или из письма на e-mail.
ИП и ООО с выручкой менее 400 млн в год
В Сбербанке есть программа «Инвестиционный кредит» с ключевым требованием к предпринимателю – годовая выручка должна быть меньше 400 млн руб.
Особенности ипотеки для ИП в Сбербанке
В Сбербанке кредитование ИП имеет ряд особенностей:
- в стремлении свести к минимуму риск невозврата денег банк выставляет более жесткие требования к коммерческим соискателям;
- созданы спецпрограммы для малого бизнеса или устанавливается ставка, выше стандартной на 1-2%;
- в приоритете обеспечение займа залогом – недвижимостью, авто, дорогим оборудованием.
Если ипотечный кредит намерены взять муж с женой, рекомендуется сделать основным заемщиком того, кто официально трудоустроен и способен подтвердить свой доход. А второй супруг, со статусом ИП, может быть созаемщиком. Тогда шансы на одобрение заявки повышаются.
- размер переплаты за весь период пользования ссудой;
- требуемый уровень дохода;
- ежемесячный платеж.
Для этого в пустые строки вводят базовые показатели: требуемую сумму, срок погашения, ставку, дату получения займа, тип платежей и размер первоначального взноса. Расчет сделает система автоматически после нажатия на соответствующую кнопку и выдаст готовый результат. Полученные сведения помогут проанализировать свои финансовые возможности.
Страхование
При оформлении коммерческой ипотеки обязательно страхование залога. Что касается полиса защиты жизни и здоровья, то банк не может принудить клиента его купить. Только при отказе ставка будет повышена на 1%.
Застраховать ипотечное обеспечение и себя можно на портале «ДомКлик», куда пользователя перенаправит система с сайта Сбербанка.
Отсутствие комиссий за выдачу кредита
Покупка коммерческой недвижимости через Сбербанк выгодна тем, что отсутствуют комиссии за выдачу заемных средств и досрочное погашение долга. В других финансово-кредитных организациях до сих пор взимают дополнительную плату за выдачу ссуды на покупку нежилой недвижимости. К примеру, в «Уралсибе» минимальный размер сбора составляет 25 тыс. руб., максимальный – 105 тыс. руб.
Налоговый вычет по ипотеке для предпринимателя
Под налоговым вычетом понимается сумма, уменьшающая доход, с которого платят НДФЛ. Если предприниматель добросовестно отчислял этот налог, а потом получил право на вычет, то государство возвращает часть суммы – 13%. ИП также могут рассчитывать на такое возмещение в случае приобретения недвижимости – при условии, что цена объекта не превышает 2 млн руб. и покупался он не у ближайших родственников.
Могут претендовать на налоговый вычет категории ИП, которые отчисляют НДФЛ с дополнительного дохода и от предпринимательской деятельности по общей системе, а также документируют это. Бизнесмены, использующие другие налоговые режимы, не уплачивают НДФЛ. Следовательно, и на вычет они не имеют права.
Различают имущественный вычет и по начисленным процентам (касается ипотечного займа). Эти две льготы нельзя использовать одновременно – выбирают что-то одно (ст. 220 НК РФ). При первом варианте можно вернуть до 260 тыс. руб., во втором случае – не более 390 тыс. руб.
Преимущества и недостатки ипотечного кредита для бизнесмена в Сбербанке
Главный плюс коммерческой ипотеки – возможность приобрести в собственность недвижимость. Выгоднее платить каждый месяц взносы по кредиту, чем за аренду помещений.
Из недостатков такого вида кредитования выделяют трудности с получением одобрения у банка и ужесточенные условия по сравнению с теми, что установлены для физлиц.
На какие цели бизнесмен может оформить кредит в Сбербанке
Для малого и среднего бизнеса в Сбербанке предусмотрен комплекс кредитных продуктов. Их условно делят на краткосрочные (до 120 месяцев) и инвестиционные.
К первому виду заемных средств относят следующие кредиты:
- «Оборотный»;
- «Овердрафт»;
- «На проект».
Их можно пустить на модернизацию производства, открытие и развитие бизнеса, оплату неотложных платежей при отсутствии средств на р/с, пополнение оборотных средств, закупку сырья, финансирование любых целей без подтверждения направления использования и прочее.
Инвестиционное кредитование предназначено для:
- покупки жилых и коммерческих объектов под залог имеющейся в собственности недвижимости;
- рефинансирования текущих займов;
- приобретения транспортных средств и оборудования для ведения хозяйственной деятельности;
- строительства или реконструкции производственных помещений.
Еще Сбербанк может предложить такое финансирование, как кредитные бизнес-карты, лизинг и факторинг.
Кредитование проектов строительства коммерческой недвижимости
Если предприниматель занимается строительством или реконструкцией коммерческой недвижимости (торговых и складских помещений, офисов, гостиниц, логистических центров), он может воспользоваться «Инвестиционным кредитом» или «На проект».
В данных предложениях обеспечением выступают имущественные права на возводимые объекты, земельные участки (задействованные под строительство), а также другое – акции/доли в компании застройщика, поручительство бенефициара.
Кредитование под залог коммерческой недвижимости
Если компания владеет коммерческими объектами, можно рассчитывать на специальное кредитное предложение от Сбербанка – «Бизнес-кредит».
Займ допустимо направить на любые цели, не противоречащие Уставу, в том числе и на внедрение новых проектов компании.
Кредитование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
Если организация имеет в собственности коммерческую недвижимость, включающую активы ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов), можно воспользоваться этим для оформления долгосрочного финансирования новых проектов. В границах данного предложения банк выдает кредит Управляющей компании, которая выступает Доверительным управляющим ЗПИФ и ведет предпринимательскую деятельность на основании лицензии.
Максимальный срок кредитования – 10 лет.
Почему Сбербанк может отказать в выдаче ипотеки
Банк может отказать ИП в кредите по нескольким причинам:
- испорченная кредитная история;
- отсутствие ликвидного обеспечения;
- несоответствие реальных данных по финансовой отчетности с предоставленными;
- ошибки в документах;
- непогашенные задолженности по штрафам ГИБДД, налогам, коммунальным платежам и др.;
- сомнительная платежеспособность соискателя.
На сегодняшний день в Сбербанке ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость позволяет разным категориям заемщиков оформить ссуду на любые бизнес-цели на довольно выгодных условиях. В зависимости от финансовых возможностей, ИП может рассчитывать на сумму от 300 тыс. до 200 млн руб. Банк лояльнее относится к заемщикам, подтверждающим свою платежеспособность и с хорошей кредитной историей.
Существующие альтернативы
В качестве альтернативы Сберу можно рассмотреть следующие банковские учреждения:
| Банк | Сумма кредита, до | Ставка | Срок ипотеки | |
 | до 30 000 руб. | от 9,8% | до 30 лет | Перейти |
 | до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |
 | до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |